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福晟为何从“并购飞虎队”滑落到被世茂并购?

时间:2020-01-11 10:02 来源:未知 作者:信息发布中心
原标题:福晟为何从“并购飞虎队”滑落到被世茂并购?

新年伊始,世茂与福晟的合作已经尘埃落定,这或将成为融创和万达合作之后的又一个“世纪大并购”。

据媒体报道称,1月10日,世茂集团和福晟集团战略合作签约仪式正式举行。此次合作参与者为三方。“世茂方”为世茂集团和世茂海峡发展公司,“福晟方”为福晟集团,另还有东方资产管理有限公司,形成4:3:3股权比例的合作。

此次交易涉及福晟集团地产板块的87个项目,量级超1000亿元,项目由世茂操盘(主要为世茂海峡公司),涵盖大湾区广州、深圳、惠州的多个商住项目和旧改项目。此外,双方将在建筑、物业、商业领域开展全面战略合作。

曾经是地产“黑马”,通过并购扩张冲千亿

官网资料显示,福晟集团创建于1993年,是一家地产、建筑两翼协同,涉足金融贸易、物业管理等多元化领域的大型综合性企业集团。福晟集团旗下拥有福建福晟集团、深圳福晟集团、福建六建集团等百余家下属子公司,员工达六千多人。

截至目前,福晟地产项目已遍布福州、长沙、深圳、广州、郑州、天津等全国20 多个省市,并打造了钱隆系、府第系、美墅系、云樾系、美悦系等住宅产品线。而福晟商业方面,先后开发了福晟·钱隆广场、福晟金融中心、福晟 MALL、福晟里和“福街”的“五福”商业产品线。

天眼查显示,潘伟明持有福晟集团90%的股份,其妻子陈伟红持有公司10%股份。据克而瑞研究中心发布的2018年房企销售额榜单显示,福晟集团以621.1亿元销售额,位居第45位。

颇为巧合的是,作为一家闽系房企,福晟也是因“收并购”而出名。2015年福晟集团董事局认定,新一轮收并购的春天即将来临,随即成立“并购飞虎队”,潘伟明亲自挂帅任“总司令”。据悉,“并购飞虎队”组成人员由法务、财务、投资等相关背景人才组成,负责尽职调查、判断并购市场的法务风险、设计交易结构等,方便进行快速判断和决策。

2017年,福晟发布“2016年至2025年十年战略销售计划”,2016年-2025年十年销售收入累计要达1.68万亿元,其中地产板块8800亿元,建筑板块8000亿元,且力争2020年进入千亿阵营。

土地储备是房企规模扩张的基础,充足的货源才能保障目标的实现。基于此,福晟通过“并购飞虎队”并购了大量项目,2017年新增的54个项目中,有36个为收购项目,收购项目的新增建面占到了总量的86%。

在克而瑞发布的2017年房企新增货值榜单中,福晟凭3199.4亿元新增货值排在全国第7名,以1786.9万平方米的新增土地,排在全国第10名。而2017年福晟流量金额为396.2亿元。新增货值与其同期销售金额比值达到8.08。

福晟扩张最猛的是2017年,在业内人士看来,或许正是这一阶段的高位拿地,导致了资金链方面出现的危机。

值得一提的是,彼时,据媒体报道,福晟还与中信、招商、中泰等数十家金融机构合作,并且在内部成立了“资金王牌军”,与“并购飞虎队”一起,形成规模拓展的左右手。

前两年过快的规模增长、过大的杠杆影响下,福晟系资金压力剧增。近两年来,房企融资渠道持续严控,加上各类楼市调控政策出台,由此引发福晟集团资金链紧张的局面。

这或许可从一些事件上略知一二。2018年6月,福晟还推出了福晟事业合伙人制度,这是一项在现有薪酬体系及跟投制度下的长期共享激励制度。同年11月,福晟集团拟发行规模为8.3亿元的一笔购房尾款资产支持专项计划被上交所中止。

去年目标完成率70.02%,资金链吃紧

2019年以来,市场传出福晟集团“申请破产被驳回”、“裁员50%”的信息。

2019年8月6日,福晟集团发布声明称,公司生产经营及与各金融机构的合作完全正常。同年11月1日,福晟集团官网发布澄清公告称,从未向政府有关部门提交破产申请,也并未裁员50%。目前公司处于正常经营中,“针对网络上的不实言论,公司将采取进一步的法律措施,对一切诋毁、诽谤福晟集团声誉的言行,保留予以追究其法律责任并追偿经济损失的权利。”

而在销售业绩上,2019年,福晟集团地产板块制定了900亿元的销售目标。据克而瑞公布《2019年1-12月中国房地产企业销售榜TOP100》,福晟集团地产板块全口径销售额为630.2亿元,目标完成率为70.02%,排名第55位,较上年同期的45名退了10位。2019年以来,福晟拿地显著减少,新增货值472亿元,排名第60位。

福晟集团下属上市平台福晟国际方面,截至2019年6月30日,福晟国际实现总收入2.99亿元,较过往期间(2018年4月1日至2018年9月30日)大幅提升313%;公司拥有人应占期内利润1.16亿元。值得一提的是,2019年9月9日,福晟国际发布公告称,公司获最终控股股东潘伟明通知,作为家族继任计划的一部分,于2019年9月7日以馈赠方式及零金钱代价转让通达企业有限公司全部已发行股份予潘伟明的儿子潘浩然。转让后,潘浩然成为福晟国际最终控股股东。

不过,在潘浩然任职福晟国际董事会主席首月,福晟国际就遭遇了市值缩水。在业内人士看来,福晟国际股价断崖式下跌,估计股东或大股东的股票被长仓,或某些股东突然抛售。

在业内看来,作为闽系房企的福晟集团,前两年拿地较为凶猛,这两年遇到一定的资金困难属于常态。而至于困难到什么程度,外界并没有太多消息。但可以肯定的是,福晟集团的财务问题或较严重,才有可能出现大面积接盘的行为。

世茂收购福晟,东方资产扮演什么角色?

据消息称,此次世茂收购的并非只是项目,还计划联手东方资产收购福晟股权,并签订了框架协议。若该消息属实,这意味着,世茂和东方资产将以股权收购形式进入。其中,被外界忽略的一大角色是:东方资产。

东方、华融、长城以及信达四大资产管理公司,俗称四大AMC,是政府为解决中行、工行、建行、农行长期的呆坏账问题而设立的,各自承接处置对口银行的不良资产。

同策咨询研究中心总监张宏伟表示,有一些建筑工程承包商在给开发商建楼盘时,开发商没法去支付费用时,会把一些工程或项目地块抵押给建筑承包商。而福晟集团投资拿地模式主要依靠银行的不良资产,以及在建工程的一些抵押用地,且这些地、项目占的比例较大。

“这些项目多少会存在一些问题,在目前市场环境下,如果处理速度不够快,项目很难作为净地进入开发状态。也就是说,企业的周转速度会大幅下降。与此同时,行业融资环境收紧,对福晟集团而言,可能会遇到一些周转压力。”张宏伟指出,这时候需找资金实力相对大,类似东方资产这类公司,才能去支持、处理这些不良资产项目,才能慢慢把项目问题处理干净从而变现。

实际上,AMC的特点是资金背景雄厚,处置方式多样化。但由于不良资产规模过大,四大AMC往往没有足够精力一一处理,操盘能力偏弱。因此,AMC拉上有操盘能力的房企,合作或是最佳方式。

因此,在业内看来,若该消息属实,那么,在这次并购案内,东方资产的角色在于:出钱、内控、分离,而世茂则拥有开发能力。对福晟集团而言,此次资产出售并不是坏事。未来,也不排除有其他房企面临这一局面。

新京报记者 张晓兰

编辑 武新 校对 范锦春

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